अधिकांश सेवानिवृत्त लोगों को रिवर्स मॉर्टगेज में शरण क्यों नहीं मिलती?

भारत में, एक वरिष्ठ नागरिक कुछ बदलावों के साथ, बैंकों के साथ इसी तरह का सौदा कर सकता है। यह देखते हुए कि बैंक की सावधि जमा दरें कम हो रही हैं और स्वास्थ्य देखभाल खर्च बढ़ रहा है, वित्तीय विशेषज्ञ रिवर्स मॉर्टगेज को सेवानिवृत्त लोगों के लिए एक अच्छा विकल्प मानते हैं। घर के मालिकों को उनकी मृत्यु के बाद बकाया ऋण की वसूली के लिए बैंकों द्वारा उनकी संपत्ति की नीलामी करने की अनुमति देने के लिए एक निश्चित मासिक भुगतान मिलता है। कोई भी शेष राशि उनके कानूनी उत्तराधिकारियों को दे दी जाती है।

रिवर्स मॉर्टगेज कैसे काम करता है

60 वर्ष से अधिक आयु का वरिष्ठ नागरिक और जिसके नाम पर आवासीय संपत्ति है, रिवर्स मॉर्टगेज ऋण के लिए आवेदन कर सकता है। जोड़ों के मामले में, जीवनसाथी की आयु कम से कम 55 वर्ष होनी चाहिए।

एक बार जब व्यक्ति ऋण लेने का निर्णय लेता है, तो आवेदक को दस्तावेजों की एक सूची जमा करनी होगी, जिसमें व्यक्ति की पहचान का प्रमाण और घर का स्वामित्व विलेख शामिल होगा। आवेदक को यह सुनिश्चित करना होगा कि कोई संपत्ति विवाद नहीं है और यह कृषि भूमि या वाणिज्यिक संपत्ति नहीं है।

दस्तावेज़ सत्यापित होने के बाद, बैंक घर के बाजार मूल्य का आकलन करने के लिए एक मूल्यांकनकर्ता नियुक्त करेगा। ऐसा यह जानने के लिए किया जाता है कि बैंक संपत्ति के बदले कितना ऋण दे सकते हैं। बैंक आम तौर पर घर के मूल्य का 80% तक ऋण के रूप में देते हैं और बाकी को सुरक्षा जाल के रूप में रखते हैं। उदाहरण के लिए, यदि घर मूल्यवान है ₹1 करोड़ है, तो अधिकतम ऋण राशि निर्धारित है ₹80 लाख.

यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि ऋण राशि मासिक भुगतान के रूप में वितरित की जाएगी। मेडिकल इमरजेंसी या ऐसे अन्य मामलों में, अधिकांश बैंक 50% तक की एकमुश्त भुगतान की पेशकश करते हैं (अधिकतम सीमा) ₹15 लाख) कुल ऋण राशि का। यह राशि कुल ऋण राशि से काट ली जाती है। ऋण राशि ( ₹उपरोक्त उदाहरण में 80 लाख) में मूलधन और ब्याज दोनों शामिल हैं।

हर पांच साल के बाद, संपत्ति के मूल्य में किसी भी बदलाव को दर्शाने के लिए बैंक द्वारा संपत्ति का पुनर्मूल्यांकन किया जाता है। यदि घर का मूल्य बढ़ गया है, तो ऋण राशि को आमतौर पर ऊपर की ओर समायोजित किया जाता है। यदि टूट-फूट जैसे किसी कारण से मूल्य कम हो गया है, तो इसे नीचे की ओर भी समायोजित किया जा सकता है।

ऋण राशि का भुगतान आमतौर पर 15 वर्षों में किया जाता है, लेकिन कुछ बैंकों के पास इसे 20 वर्षों में फैलाने का विकल्प होता है, ऋण अवधि समाप्त होने के बाद मासिक आय बंद हो जाएगी लेकिन उधारकर्ता को अपने जीवनकाल में इस ऋण को चुकाने की कोई आवश्यकता नहीं है। इसके अलावा, जब दंपत्ति की मृत्यु हो जाती है, तभी बैंक संपत्ति की नीलामी कर सकते हैं और ऋण की वसूली कर सकते हैं। बिक्री आय से कोई भी शेष राशि कानूनी उत्तराधिकारियों को दे दी जाती है। बैंक मृतक के कानूनी उत्तराधिकारियों को ऋण चुकाने और घर को नीलामी में रखने से पहले उस पर कब्ज़ा करने का विकल्प देंगे। ध्यान दें कि बैंक द्वारा मासिक भुगतान (मूलधन और ब्याज) आयकर के अधीन नहीं है।

ध्यान देने योग्य एक और महत्वपूर्ण बात यह है कि कुल ऋण राशि का आधे से भी कम हिस्सा वास्तव में मासिक भुगतान के रूप में वितरित किया जाएगा। ऐसा इसलिए है क्योंकि कुल ऋण राशि में वर्षों में भुगतान किया जाने वाला ब्याज हिस्सा भी शामिल होता है। (ग्राफ़िक देखें).

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यह लोकप्रिय क्यों नहीं है?

कुछ कारक रिवर्स मॉर्टगेज को वरिष्ठ नागरिकों और बैंकों दोनों के लिए इतना आकर्षक नहीं बनाते हैं। कारणों का पता लगाने के लिए मिंट ने कुछ सार्वजनिक क्षेत्र की बैंक शाखाओं का दौरा किया।

भारतीय परंपराओं से लेना-देना है। पश्चिमी दुनिया के विपरीत, भारत में अधिकांश लोग अपनी संपत्ति, एक प्रकार की विरासत, अगली पीढ़ी को सौंपना पसंद करते हैं।

दूसरा कारण यह है कि अधिकांश बैंक 40 वर्ष से अधिक पुरानी संपत्तियों पर रिवर्स मॉर्टगेज की पेशकश नहीं करते हैं। ऐसा इसलिए है क्योंकि अधिकांश पुरानी संपत्तियां संरचनात्मक रूप से मजबूत नहीं हो सकती हैं और उनका निपटान करना मुश्किल होगा। इसका मतलब यह है कि अधिकांश पैतृक संपत्तियां रिवर्स मॉर्टगेज के लिए पात्र नहीं हो सकती हैं।

तीसरा कारण ऋण समझौते में एक खंड है जो उधारकर्ताओं को गिरवी रखे गए घर में रहने की मांग करता है। यदि वे 12 महीने से अधिक समय तक वहां नहीं रहते हैं, तो बैंक संपत्ति पर कब्ज़ा कर सकते हैं। यह कई वरिष्ठ नागरिकों के लिए एक शारीरिक बाधा उत्पन्न करता है जो किसी भी अप्रत्याशित स्थिति उत्पन्न होने पर अपने बच्चों के साथ रहना चाहते हैं।

बैंकों को उधारकर्ता से गिरवी रखने वालों की संपत्ति और जीवन दोनों के लिए अनिवार्य रूप से बीमा लेने की भी आवश्यकता होती है, जिसकी आय का उपयोग ऋण चुकौती के लिए किया जा सकता है। हालाँकि, इस मामले में ऐसे प्रीमियम, बीमाधारक की उम्र को ध्यान में रखते हुए, आम तौर पर लागत-निषेधात्मक होते हैं।

एक और कारण यह है कि अधिकांश बैंक अधिकतम की पेशकश करते हैं ₹रिवर्स मॉर्टगेज के लिए 1 करोड़ का ऋण। भारतीय स्टेट बैंक तक की पेशकश करता है ₹महानगरों में स्थित संपत्तियों के लिए 2 करोड़ रुपये ₹अन्य जगहों पर 1.5 करोड़ रु. हालाँकि, महानगरों में बड़े घर आम तौर पर उस मूल्य से अधिक हो सकते हैं। वित्तीय विशेषज्ञों का कहना है कि, ऐसे मामलों में, संपत्ति बेचकर एक छोटे अपार्टमेंट में जाना और नया घर खरीदने के बाद शेष राशि का उपयोग अपनी जरूरतों के लिए करना ही समझदारी है।

बैंकों के पास रिवर्स मॉर्टगेज लोन को बढ़ावा न देने के अपने कारण हैं, बावजूद इसके कि उन्हें हाउसिंग लोन की तुलना में लगभग 2% अधिक ब्याज मिलता है।

सबसे पहले बकाया राशि वसूलने के लिए घर बेचने में आने वाली परेशानी है। उन्हें कब्ज़ा लेने से पहले कानूनी उत्तराधिकारियों को नोटिस जारी करने पर खर्च करना होगा। यदि मृत दंपत्ति बैंक ऋण दस्तावेजों में नामित कानूनी उत्तराधिकारियों के अलावा अन्य लोगों को घर देगा तो कानूनी परेशानी भी हो सकती है।

बैंक इस बात से भी सावधान हैं कि अन्य सभी मुद्दे सुलझ जाने पर भी संपत्ति के लिए खरीदार ढूंढना मुश्किल होगा। यह उन मामलों में सच है जहां संपत्ति पुरानी है। यदि संपत्ति 25 वर्ष से अधिक पुरानी हो तो अधिकांश बैंक आवास ऋण नहीं देते हैं। एक और चिंता उधारकर्ताओं की दीर्घायु की है। ऐसे में इमारत जर्जर हो सकती है और उसे नीलाम करना मुश्किल होगा। इस प्रकार, बैंक अपना बकाया वसूल न कर पाने का जोखिम उठा सकते हैं।

क्या कोई समाधान है?

रिवर्स मॉर्टगेज वरिष्ठ नागरिकों के एक उपसमूह के लिए काम करता है – वे जिनके ऊपर कोई आश्रित नहीं है या जिनके बच्चे आर्थिक रूप से स्वतंत्र हैं और जिन्हें संपत्ति विरासत में लेने की आवश्यकता नहीं है। संपत्ति 40 वर्ष से अधिक पुरानी नहीं होनी चाहिए और घर का मूल्य इससे अधिक नहीं होना चाहिए ₹1 करोर ( ₹2 करोड़ अगर यह मेट्रो स्थित है)।

जो सेवानिवृत्त लोग इस योजना का विकल्प चुनना चाहते हैं, उन्हें इस बात को ध्यान में रखना चाहिए कि उन्हें कितना पैसा मिलेगा और भविष्य में उन्हें कितना खर्च होने की उम्मीद है और तदनुसार अपने वित्त की योजना बनाएं। वरिष्ठ नागरिकों को यह भी याद रखना चाहिए कि जबकि संपत्ति का मूल्यांकन होने तक मासिक भुगतान तय होता है, जो पांच साल में एक बार किया जाता है, मुद्रास्फीति के कारण उनका खर्च अधिक होना तय है। वित्तीय विशेषज्ञों का कहना है कि रिवर्स मॉर्टगेज पर कोई भी निर्णय लेने से पहले निवेश सलाहकार से परामर्श करना बेहतर है।