निर्माणाधीन संपत्ति के हस्तांतरण पर पूंजीगत लाभ की गणना कैसे की जाती है? यह प्रश्न तब उठता है जब संपत्ति को कब्ज़ा लेने से पहले बेचा जाता है, और कब संपत्ति को कब्ज़ा करने के बाद बेचा जाता है। यहां मुख्य रूप से दो मुद्दे हैं, दोनों अधिग्रहण की तारीख से संबंधित हैं। पहला, पूंजीगत लाभ के उपचार के लिए होल्डिंग अवधि को किस तारीख से दीर्घकालिक या अल्पावधि के रूप में माना जाना चाहिए? दूसरा, अनुक्रमित लागत की गणना कैसे की जाती है, क्योंकि संपत्ति के अधिग्रहण के लिए भुगतान निर्माण की प्रगति से जुड़े कई वर्षों में किया गया होगा।
जब कोई निर्माणाधीन संपत्ति बेचता है, तो जिस तारीख को संपत्ति का अधिग्रहण किया गया है – बुकिंग या आवंटन की तारीख – अधिग्रहण की तारीख है। ऐसे मामले में भी जहां कोई पूरी तरह से निर्मित संपत्ति पर कब्जा करने के बाद उसे बेच रहा है, विभिन्न उच्च न्यायालयों ने अब यह स्पष्ट कर दिया है कि यह निर्धारित करने के लिए कि पूंजीगत लाभ दीर्घकालिक है या अल्पकालिक, किसी को तारीख पर विचार करना होगा अधिग्रहण की तारीख के रूप में संपत्ति के आवंटन की।
हालाँकि, अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत निर्धारित करने के मामले में अभी भी कुछ भ्रम है। दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ की गणना में, किसी को अधिग्रहण की लागत के बजाय अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत में कटौती करनी होगी। कानून की स्पष्ट व्याख्या के अनुसार “अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत” की परिभाषा यह है कि परिसंपत्ति के अधिग्रहण की लागत को उस वर्ष की लागत मुद्रास्फीति सूचकांक को लागू करके अनुक्रमित किया जाना चाहिए जिसमें परिसंपत्ति पहली बार रखी गई थी और लागत पर विचार किया गया था। उस वर्ष का मुद्रास्फीति सूचकांक जिसमें परिसंपत्ति का निपटान किया जा रहा है। यह स्पष्ट रूप से सुझाव देता है कि अधिग्रहण की पूरी लागत, उस वर्ष की परवाह किए बिना जिसमें ऐसी लागत का वास्तव में भुगतान किया गया है, उस वर्ष से अनुक्रमित किया जाना है जिसमें परिसंपत्ति का अधिग्रहण किया गया था। इसलिए, तार्किक रूप से, यदि कोई संपत्ति की बुकिंग या आवंटन की तारीख को संपत्ति के अधिग्रहण की तारीख मानता है, तो अधिग्रहण की पूरी लागत बुकिंग या आवंटन के वर्ष से अनुक्रमित की जानी है।
उदाहरण के लिए, आइए एक संपत्ति की लागत मान लें ₹2008-09 में 1 करोड़ रुपये की बुकिंग और आवंटन किया गया था, और संपत्ति का भुगतान किश्तों में किया गया था ₹2008-09 से 2012-13 तक पांच वर्षों की अवधि में, प्रत्येक वर्ष 20 लाख, जिस वर्ष संपत्ति का निर्माण और हस्तांतरण किया गया था। यदि संपत्ति चालू वर्ष में बेची जा रही है, तो अधिग्रहण की पूरी लागत ₹2008-09 से 2023-24 तक 1 करोड़ को अनुक्रमित किया जाना चाहिए।
दुर्भाग्य से, हालांकि, यह मुद्दा मुकदमेबाजी का विषय रहा है क्योंकि कर अधिकारी अक्सर संपत्ति के पूरा होने के वर्ष से ही इंडेक्सेशन का लाभ देना चाहते हैं, या, सबसे अच्छा, संबंधित वर्षों से जिसमें अधिग्रहण के लिए भुगतान किया गया था। संपत्ति का. जबकि अधिकांश न्यायाधिकरण के निर्णयों ने यह विचार किया है कि संपूर्ण लागत का अनुक्रमण संपत्ति की बुकिंग या आवंटन के वर्ष से उपलब्ध होना चाहिए, कुछ न्यायाधिकरण के निर्णयों (और एक उच्च न्यायालय) ने इसके विपरीत विचार किया है कि लागत का अनुक्रमण होगा प्रत्येक वर्ष से स्वीकार्य जिसमें भुगतान किया गया था।
इनमें से कई निर्णय ऐसे समय में दिए गए थे जब पूंजीगत लाभ की दीर्घकालिक या अल्पकालिक प्रकृति का निर्धारण करने के लिए अधिग्रहण की सही तारीख एक विवादित मुद्दा थी। इसलिए, एक अर्थ में, कर अधिकारियों के इस तर्क के विपरीत कि इंडेक्सेशन केवल संपत्ति के निर्माण के पूरा होने के वर्ष से उपलब्ध होगा (जो उनके अनुसार अधिग्रहण का वर्ष था), न्यायाधिकरण और अदालत, एक अर्थ में , भुगतान के संबंधित वर्षों से अनुक्रमण की अनुमति देकर करदाता को राहत प्रदान की गई। इस तथ्य को देखते हुए कि संपत्ति के अधिग्रहण की तारीख पर अब कुछ स्पष्टता है, और केंद्रीय प्रत्यक्ष कर बोर्ड (सीबीडीटी) का एक परिपत्र है, जो एक विशेष प्रकार की संपत्ति के अधिग्रहण के संदर्भ में इसी तरह के मुद्दे को स्पष्ट करता है। , अधिग्रहण के वर्ष से संपूर्ण लागत के लागत अनुक्रमण की स्थिति बहुत स्पष्ट है।
यह इस तथ्य से भी स्पष्ट है कि प्रत्येक किस्त संपत्ति के लिए भुगतान की जाने वाली अधिग्रहण लागत का एक हिस्सा है, और सुधार की लागत का हिस्सा नहीं है (जिसके लिए सुधार के वर्ष से इंडेक्सेशन उपलब्ध है)। इसलिए शायद अब समय आ गया है कि सीबीडीटी स्पष्ट रूप से कानून में सही स्थिति स्पष्ट करे, ताकि इस मुद्दे पर अनावश्यक मुकदमेबाजी को कम किया जा सके, जो इतने सारे करदाताओं को प्रभावित करता है।
